(장문주의)말 많고 탈많은 전세란 무엇일까?
주소야
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2022.07.11
전세에 대해 이해해보자.
먼저 예를 하나 들어보겠다.
A렌터카 업체에서 자동차 전세 상품을 내놨다.
차량 : bmx x5 신차.
리스기간 : 최장 48개월.
리스 조건 : 전세계약금 6천3백만원 예치 후 계약종료 시 100% 환급.
소비자 입장에선 대충 봐도 꿀빠는 상품인데.. 대체 A렌터카업체의 수익은 얼마나 될까?
* bmx x5 신차 가격 대략 1억원.
* 4년 된 bmx x5 중고 시세는 대략 5500만원
* bmx x5 신차의 4년간 감가상각비용은 대략
-4500만원
* 예치금 6천만3백 만원의 4년 예금 수익은 1008 만 원(예금이자 4%)
이 상품의 4년간 수익은 - 3492만 원 (감가상각비 + 예금이자)이며 취득세, 보유세 등을 더한다면 손실은 더욱 커진다.
어느날 A 렌터카 업체 사장이 기획실을 찾아와 손실만 안나면 되니 무조건 차량 전세 상품을 만들라며 뒤집고 갔다.
그럼 손실이 안나게 차량 전세 상품을 만들어 보자.
생각보다 간단하다. 차량의 감가상각만큼 예치금을 올리면 된다!
감가상각비 4500만원을 4년간 4%의 예금 이자로 메꾸려면
예치금으로 2억8천125만원을 받으면 된다.(복리같은건 뺐다.)
1억자리 차량을 전세로 4년 이용할 경우 최소 전세금은 2억8천125만원이어야 한다.
자 그럼 주택으로 돌아 가보자.
현재 전국의 주택 전세가율은 63.8이다.
1억자리를 6천3밴만원 전세금으로 이용한다는 거다.
뭔가 이상하지 않냐? 분명 손실이 날것 같아 보이는데 어떻게 수십년 제도가 사라지지 않은 걸까?
주택도 영원불변하는 재료로 만든 게 아닌 이상 분명 감가상각이 일어난다. 실제로 4~5년 사용 후 재사용 하려면 인테리어 비용, 보수 비용 등이 들어간다.
자동차와 주택의 차이는?
자동차는 그냥 만들면 되지만 집은 땅을 사서 그위에 만든다.
작년 올해 땅값 상승률은 11% 정도였고 50년간 대한민국 땅값은 2976배 올랐다고 한다. 숫자가 너무 크다 보니 감도 못 잡겠지만 분명 50년간 많이 오른 건 사실이다.
만약 집값(땅값) 상승이 멈춘다고 가정하면 주택 시장도 전세는 사라질 수밖에 없다.
바꿔 말하면 집값 상승이 전제되어야 전세제도가 유지 된다는 것이다.
우리들은 다주택자 투기꾼들을 욕한다. 그러면서 집값이 내리기 바라며 안전한 전세-집값 상승을 약속한-를 찾고 다니니 코미디가 따로 없지 않은가?
현재 지방 아파트나 수도권 빌라 시장을 보면 역전세가 발생한다.
그곳의 집값 상승이 멈출 것 같으니 위의 A 렌터카 업체처럼 집주인이 손실을 면하려면 전세가격이 매매가격보다 오르는 것은 당연한 것이다.
사회 초년 시절 저렴한 주택 사용비용(전세)을 잘 사용하면 분명 보다 빠르게 목돈도 마련할 수 있고
구매시에도 전세를 이용하면 가진 돈보다 비싼 집을 먼저 선점 할수도 있다.
흔히 말하는 갭투자 이지만 사실 전세 자체가 모두 갭투자다.세상 어느 집주인이 전세보증금을 집안에 고이 모셔놓고 있겠는가?
그리고 전세는 세입자 입장에서도 또 다른 투자다!
여기 3억을 가지고 있는 A라는 사람이 있다.
A는 올해 새롭게 집을 얻을 계획이다. 3억자리 빌라를 구매하려고 생각해보니 분명 2~3년 후에 집값이 떨어 질거 같다. 또한 집을 구입하는 순간 로또 청약도 포기 해야한다. 결국 안전한 전세를 찾아 계약한다.
혹시 우리들은 팬티같이 꼭 필요한 생필품을 구입하면서 그것의 가격이 떨어질까 봐 고민하나?
세입자 A는 주식에 비유하면 short에 투자 한 거다. 즉 3억짜리 빌라는 '떨어질 것'에 그의 재산을 건 것이다. A씨 역시 집을 정확하게 투자물로 보고 있다.
나는 돈이 없어서 전세뿐이 못 산다는 건 변명이다. 그 가격의 집은 분명 있다.
사회적으로 보면 집값이 올라야만 유지되는 전세제도는 분명 악이다. 하지만 개개인의 입장에서는 전세제도는 집주인이든 세입자든 모두에게 이롭다.
여기서 정치인들의 딜레마가 생긴다.
좌든 우든 전세를 없애자고 앞장설 수 있는 정치인은 없을 것이다.
전세제도는 위와 같이 기본바탕에 집값 상승이라는 투자 요소가 깔려 있기 때문에 안전한 전세란 사실 없다.
1주택 정도는 삶에 필수이니 형편에 맞게 매매를 하여 사는 것이 최선이듯 하다.
먼저 예를 하나 들어보겠다.
A렌터카 업체에서 자동차 전세 상품을 내놨다.
차량 : bmx x5 신차.
리스기간 : 최장 48개월.
리스 조건 : 전세계약금 6천3백만원 예치 후 계약종료 시 100% 환급.
소비자 입장에선 대충 봐도 꿀빠는 상품인데.. 대체 A렌터카업체의 수익은 얼마나 될까?
* bmx x5 신차 가격 대략 1억원.
* 4년 된 bmx x5 중고 시세는 대략 5500만원
* bmx x5 신차의 4년간 감가상각비용은 대략
-4500만원
* 예치금 6천만3백 만원의 4년 예금 수익은 1008 만 원(예금이자 4%)
이 상품의 4년간 수익은 - 3492만 원 (감가상각비 + 예금이자)이며 취득세, 보유세 등을 더한다면 손실은 더욱 커진다.
어느날 A 렌터카 업체 사장이 기획실을 찾아와 손실만 안나면 되니 무조건 차량 전세 상품을 만들라며 뒤집고 갔다.
그럼 손실이 안나게 차량 전세 상품을 만들어 보자.
생각보다 간단하다. 차량의 감가상각만큼 예치금을 올리면 된다!
감가상각비 4500만원을 4년간 4%의 예금 이자로 메꾸려면
예치금으로 2억8천125만원을 받으면 된다.(복리같은건 뺐다.)
1억자리 차량을 전세로 4년 이용할 경우 최소 전세금은 2억8천125만원이어야 한다.
자 그럼 주택으로 돌아 가보자.
현재 전국의 주택 전세가율은 63.8이다.
1억자리를 6천3밴만원 전세금으로 이용한다는 거다.
뭔가 이상하지 않냐? 분명 손실이 날것 같아 보이는데 어떻게 수십년 제도가 사라지지 않은 걸까?
주택도 영원불변하는 재료로 만든 게 아닌 이상 분명 감가상각이 일어난다. 실제로 4~5년 사용 후 재사용 하려면 인테리어 비용, 보수 비용 등이 들어간다.
자동차와 주택의 차이는?
자동차는 그냥 만들면 되지만 집은 땅을 사서 그위에 만든다.
작년 올해 땅값 상승률은 11% 정도였고 50년간 대한민국 땅값은 2976배 올랐다고 한다. 숫자가 너무 크다 보니 감도 못 잡겠지만 분명 50년간 많이 오른 건 사실이다.
만약 집값(땅값) 상승이 멈춘다고 가정하면 주택 시장도 전세는 사라질 수밖에 없다.
바꿔 말하면 집값 상승이 전제되어야 전세제도가 유지 된다는 것이다.
우리들은 다주택자 투기꾼들을 욕한다. 그러면서 집값이 내리기 바라며 안전한 전세-집값 상승을 약속한-를 찾고 다니니 코미디가 따로 없지 않은가?
현재 지방 아파트나 수도권 빌라 시장을 보면 역전세가 발생한다.
그곳의 집값 상승이 멈출 것 같으니 위의 A 렌터카 업체처럼 집주인이 손실을 면하려면 전세가격이 매매가격보다 오르는 것은 당연한 것이다.
사회 초년 시절 저렴한 주택 사용비용(전세)을 잘 사용하면 분명 보다 빠르게 목돈도 마련할 수 있고
구매시에도 전세를 이용하면 가진 돈보다 비싼 집을 먼저 선점 할수도 있다.
흔히 말하는 갭투자 이지만 사실 전세 자체가 모두 갭투자다.세상 어느 집주인이 전세보증금을 집안에 고이 모셔놓고 있겠는가?
그리고 전세는 세입자 입장에서도 또 다른 투자다!
여기 3억을 가지고 있는 A라는 사람이 있다.
A는 올해 새롭게 집을 얻을 계획이다. 3억자리 빌라를 구매하려고 생각해보니 분명 2~3년 후에 집값이 떨어 질거 같다. 또한 집을 구입하는 순간 로또 청약도 포기 해야한다. 결국 안전한 전세를 찾아 계약한다.
혹시 우리들은 팬티같이 꼭 필요한 생필품을 구입하면서 그것의 가격이 떨어질까 봐 고민하나?
세입자 A는 주식에 비유하면 short에 투자 한 거다. 즉 3억짜리 빌라는 '떨어질 것'에 그의 재산을 건 것이다. A씨 역시 집을 정확하게 투자물로 보고 있다.
나는 돈이 없어서 전세뿐이 못 산다는 건 변명이다. 그 가격의 집은 분명 있다.
사회적으로 보면 집값이 올라야만 유지되는 전세제도는 분명 악이다. 하지만 개개인의 입장에서는 전세제도는 집주인이든 세입자든 모두에게 이롭다.
여기서 정치인들의 딜레마가 생긴다.
좌든 우든 전세를 없애자고 앞장설 수 있는 정치인은 없을 것이다.
전세제도는 위와 같이 기본바탕에 집값 상승이라는 투자 요소가 깔려 있기 때문에 안전한 전세란 사실 없다.
1주택 정도는 삶에 필수이니 형편에 맞게 매매를 하여 사는 것이 최선이듯 하다.
